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经济改革

以多种手段 扩大有效供给

作者:侯云龙  时间:2017-03-20

  在本次“中国发展高层论坛2017”的“房地产市场的供给侧改革”分论坛上,多位参与讨论的房地产企业负责人均认为,目前我国房地产市场面临的问题主要是供给问题,为此应该通过多种手段扩大有效供给,以此来确保房地产市场的健康发展。

  在总结2016年房地产市场时,瑞安集团董事长罗康瑞表示,去年是房地产市场破纪录的一年,销售增长了22%,达到十三亿七千万平方米,整个价格增长了36%,达到几乎十万亿元。但他坦言,国内房地产市场不同城市的表现分化明显。例如,去年上海房价涨了24%,重庆仅上涨5%。造成分化的原因主要是供给问题,其中一二线城市供给安全不够。例如上海去年土地出让总量仅690万平方米,是过去每年土地出让总量的约三分之一。罗康瑞还表示,房价上涨的一大原因是地方政府无法供应足够的土地,尤其是在一线二线城市,市场上的购房刚需,以及改善型需求仍很庞大。

  房地产市场出现的供给矛盾同样也引起了绿地集团董事长兼总裁张玉良的回应。他表示,目前我国房地产市场的主要矛盾是供不应求,而非供大于求。他认为,我国还在城镇化过程中,住房需求仍然非常旺盛,虽然部分三四线城市库存高企,但总体供给仍然不足,特别是一二线大城市供给不足,所以这也导致了老百姓产生房价过快上涨的感受。

  另外,他还指出,因为房子不能全国流通,不能异地使用,所以市场出现地域结构的分化,就算三四线城市建再多房子,也很难直接满足一二线城市的需求。

  张玉良认为,解决问题的关键是要在供给上做文章,增加有效供给,优化供给结构。具体而言,在增加有效供给方面,由于结构性的土地供给不足,特别是大城市住宅土地供给尤为不足的局面下,造成了地价、房价轮番上涨,因此应该根据新的时代特点,适当改革土地供给制度,增加建设用地供应,增加住宅用地来源。

  在优化供给结构方面,张玉良认为,三四线城市供给过量,一二线城市供给相对不足;工业用地供给较多,住宅用地供给相对不足。对这种供给结构,要进行优化,增加一二线的供给,适当控制三四线的供给量。要根据产业转型升级的要求,通过“退二进三”等形式,盘活工业用地存量,增加住宅土地供给。同时,也要提高土地资源的使用效率,提高单位资源产出能力。

  张玉良还表示,走新型城镇化道路,在大城市周边建设“都市圈”、“城市群”,是增加有效供给的重要途径。具体做法是,在大城市周边有溢出效应的地方,发展有产业支撑的特色小镇,发展卫星城,打造“都市圈”、“城市群”。要真正做到这一点,便捷的跨区域交通等基础设施是关键。“大交通”的理念,加快区域之间基础设施的互联互通。

  关于如何抑制炒房的问题,张玉良认为要利用税收杠杆进行打击,其核心是对两个环节征税:交易环节和持有环节。具体来说,就是对持有两套以上住房的家庭,在房产交易环节,可增加税收成本,如加大契税及房产增值税(扣除同期银行利息成本后);其次,持有环节过程,可对持有三套以上住房的家庭,征收持有税。

  在如何解决房地产市场有效供给问题上,链家董事长左晖认为,在新房市场增加供给困难的情况下,二手房增加供给就变得十分迫切。提高二手房流通效率有助于增加供给弹性,从百人流通量与房价的关系看,要抑制一线和热点城市的房价上涨,提高百人流通量是一个重要手段。这是因为提高二手房的流通效率,其实就是相当于盘活存量市场,增加有效供给。如美国虽然存量房屋远远少于中国,但其流通率较高,因此市场供需关系相对合理。

  对于如何提高存量房屋流通效率,左晖建议,提高存量房流通效率,首先要解决的是增加有效供给,而盘活存量是最重要手段;其次,完善交易制度,使得交易能够便捷、有效、安全地进行;再次,加快信息共享,减少信息获取成本和信息不对称造成的资源浪费;最后,促进经纪人的职业化,二手房的有效流通离不开一支专业化、职业化的经纪人队伍的参与。

  左晖还强调,房子是用来住的,因此要发挥房子的居住属性,还需要大力发展租赁市场,让租赁成为居民新的居住方式。据介绍,目前我国的房屋租赁市场约1万亿元,但交易市场高达17万亿元,我国租售房交易比大约为6%,相对于日本的80%及美国的50%差距是非常巨大的。此外,我国租房形式非常单一,未来我国租赁市场的发展潜力将非常巨大。

  左晖认为,要让租赁成为人们的一种居住方式,还离不开四要素:一是充足的租赁房源供给;二是租赁权益的有效保障;三是交易过程的便捷、安全;四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

  在房源供给方面,国际上的通常做法是,城市新增的公寓住房会优先安排来满足租赁的需求,2006年到2015年期间,美国新建公寓用于出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中,36%用于租赁。而我国目前这一方面还没有硬性规定,有待后续政策引导。

  左晖强调道,提升机构化的渗透率较为关键。实际上,目前我国租赁市场发展滞后,很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右,基本上是C2C的一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家,机构化渗透率都在30%以上,其中,日本超过80%,因此,其拥有发达的租赁市场。

来源:经济参考报 [关闭] [收藏] [打印]

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