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社会改革

张旭 李雪莹:“限利润率”能否降房价?

作者:张旭 李雪莹  时间:2012-10-24   浏览次数:0

    近日,陕西省建设厅出台新规,要求开发商将合理利润率控制在10%左右。

  这被解读为“升级版”的地方楼市调控新政,有反对者认为,此举可操作性不强,且不合理。如华远地产(600743)董事长任志强在微博上表示,此举“既违反市场经济规律又严重违反价格法和房地产管理法”。而有赞同者认为,至少有助于住房开发成本的透明,倒逼地方政府与开发商摒弃暴利思维。

  对于普通购房人而言,最关心的莫过于,这样的政策会不会促使房价跌到合理区间。对此,业内人士称,开发商都会有破解之道,而且为有关部门审核提供了寻租空间。

  “合理利润率为何是10%”

  王圣学(陕西房地产研究会会长):从10月16日到现在,陕西这一政策出台有一周的时间。就目前来看,陕西出台这一政策意义不大。

  西安在陕西房地产市场中占据大约70%的份额。今年1-9月,在全省房地产投资额中,西安占的比例就大约在七成。西安作为一个区域中心城市,房价水平并不高。从横向看,和中西部武汉、成都等城市相比有差距,房价水平大概不到京上广等城市郊区房价一半。纵向上看,这两年西安房价总体平稳,从每平方米6500元涨到7000元的水平。在这种房价不高、市场总体很平稳的情况下,对政策出台背景不得而知。

  此外,合理利润10%是根据什么定的?为什么不是5%、15%?

  商品房市场应该遵循市场经济规则,但这种手段还是以行政调控为主。长期的限价、限购已经不符合市场经济规则了。

  “政府收益占据开发成本大头”

  宋延庆(兰德咨询总裁):目前房地产项目利润水平,毛利率大概在35%-45%,净利率在15%-20%的水平。

  如果来看房地产开发成本,分为几大块:在中西部地区,土地出让金所占比例略低,但也在20%-30%的水平,综合各项税费大概在20%左右,还有近年来越来越高的融资成本大概在10%-20%,此外还有建安成本等。

  有关部门有时只盯着房价、开发商利润,却忽视了包括土地出让金、各项税费在内的这些政府拿走的大头。

  范小冲(阳光100置业集团常务副总裁):在房价的构成中,最大头在于土地价格,然后是政府税费,最后是开发商利润。现在地价太高了,已经拉低开发商利润水平了。

  “实际操作性不强”

  陈国强(中国房地产学会副会长):陕西政策缺少可操作性,原因在于不同企业不同项目拿地、建安成本等千差万别,企业成本控制能力也不一样。监管部门也不可能掌握企业实际成本状况,这对于开发商来说就有操作空间。

  不应该否认的是,房地产开发过程中存在一定的灰色地带,有利益输送。这些情况无法真实地反映在开发成本列项中。

  王圣学:新规要求划定区域住房销售价格区间,并根据有关标准确定合理利润率。西安建成区域面积就有450平方公里,划成10个片区,平均每个也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、紧挨的楼盘,拿地时间不同造成地价水平不同,原材料价格也不同,房企管理成本、员工薪酬等等都不一样。可能会是同一房价水平、统一利润空间吗?

来源:新京报 [关闭] [收藏] [打印]

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