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社会改革

土地供给优化是房市调控的基本方略

作者:孟万河  时间:2017-01-02

  近一年多来,一线城市和部分二线热点城区房地产价格涨幅过大,“去库存”任务完成可能超过预期。与此同时,土地市场却出现了停供、限供、缓供、慢供的现象。供地指标远远落后于年初计划,这进一步深刻影响房着地产市场价格走势。

  房价究竟涨到何时,如何收场,备受各方关注。同时,这种局面也引发了对宏观经济总体形势中是否造成泡沫“堰塞湖”风险的担忧。如何破解,亟须科学分析,精准判断,果断施策。

  从房地产价格走势分析入手,房地产调控对策理应是在尊重市场决定性作用的前提下,把房地产价格调控的重心放到供给调控上。房价和地价过快上涨,就要多供地,多供房,同时辅之以必要的需求调控措施,如首付比例、按揭额度等。地方政府作为供地主体,土地供给调控的主体自然是地方政府,中央政府只在宏观层面有手段,直接增加土地供给的责任必然落到地方政府头上;供给调控是中长期调控,土地一级开发是需要投入、需要时间的,这就需要地方政府施政行为长期化,在提高其对市场供需两方博弈前景的预估能力的同时,增加对地方政府考核评价的中长期指标。地方政府要重视结构调整、结构调控,什么类型的商品房短缺,就鼓励多供应什么类型的产品,少用总量调控手段,否则容易造成货币和财政政策的频繁变动,疲于应对。在具体调控措施选择上,增量和存量应并重,毕竟我国房地产业经过20多年大发展,不动产总量已很大,单靠增量调整,忽视存量流转,容易造成偏废;调控总是滞后的,现状随时在变,提高预估、预判水平,由调现状为主改进为调预期为主,是政府主管部门治理能力提升的体现,也可以说,要以预期调控、动态调控为主,现状调控和静态调控为辅。房地产市场调控不仅要通过货币政策和财政政策的综合施策,更要辅以全社会心态与舆论环境的合理引导。

  商品房销售火爆,存量大幅减少,而掌握土地一级市场的部分地方,却出现“惜售”心理和“惧售”行为。从深圳领衔的珠三角率先涨价,到北京为首的京津冀随后跟上,再到上海、杭州、南京为主的长三角普遍上涨。造成这种状况的最根本原因是市场的力量,商品房供求关系决定价格,供求严重失衡,供小于求极为明显,商品房涨价是必然的。

  但问题在于,土地一级市场的供给方在地方政府手里,所以调控房地产市场,政府的作用理应更容易发挥,对于全国房地产价格一片涨声、过快增长,地方政府可以有所作为。政府有关部门在“更好发挥政府作用”方面,还存在很大的空间。分析原因:一是在于对中央政府推进供给侧结构性改革的总体部署,理解有偏差,对策有偏向,执行有偏重;二是由于对行业发展趋势和市场走势认识不到位,存在短期行为和倾向,定力不够,心态浮躁,怕担责任。

  因此,正确认识现状,妥善选择调控工具,既尊重市场,又有所作为,就变得极为重要。

  自1998年取消福利分房以来,一些城市商品房价格平均上涨超过10倍,很多楼盘价格增幅达到20倍甚至更多。毫无疑问,很多价格上涨有其合理因素:如弥补住房建设长期欠账、居民住房刚性需求(基本需求和改善性需求)长期压抑之后的反弹;如作为基本生产要素的土地及其地上附着物的建筑物,在由第一产业的农业用地转为第二产业的工业用地、第三产业的服务业用地过程中,其自身价值及价格,由于产生了更高的生产效率,在市场中得到了更高的重新估值和溢价;如全国统一市场甚至全球统一市场的形成,使无论作为生产要素的土地还是人力资源,还是一般商品和资产,流动性大为增强,其定价基础和依据,与原来封闭市场环境下完全不可同日而语,等等。

  但无论如何,作为特殊商品的房地产,价格涨到如此之快,还是跌破了多少人的眼镜。作为政府管理部门,有责任进行合理调控。而且由于我国土地一级市场的供给主体是各级地方政府,是城市土地管理部门,有能力调控得更有效果。

  那么,是什么因素影响了对房地产价格的调控效果呢?最根本的原因,就是多数情况下,政府管理部门偏于需求调控,对供给调控重视不足。所以,为今之计,应多从供给侧用心、着力、作为。

  一是增加土地供给。2016年中央经济工作会议明确要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。截至2016年8月,北京、上海、广州分别供地325、355、133万平方米,与2016年供地指标1600、1125、868万平方米相比,只完成了20%、32%和15%。武汉、厦门、郑州分别供地430、79、528万平方米,只完成了年初供地指标的32%、22%和17%。截至11月30日,根据中原地产研究中心统计数据,北京、上海、广州、深圳四个一线城市,合计成交住宅土地106宗,规划建设面积1237.75万平方米,比2015年下降了52%,预计全年一线城市住宅供地建设面积也不过1500万平方米。这是一线城市政府供地大幅减少的波谷之年,当然也就是地价、房价创出新高的波峰之年。土地一级市场由地方政府掌握供给,供给短缺当然造成“地荒”,引发涨价预期。当然,地方政府供地短缺,有各种原因。有的是由于对形势判断失误,毕竟2014年曾经出现部分城市房价下跌,政府主管部门颇为紧张、担心过剩,对土地一级开发进行了收缩;有的是由于心有余而力不足,想多储备土地,但因为当年卖地较少,财力不逮;有的是因为有地不敢卖,怕出现新的地王而因噎废食;有的为了避免名义地价过高则把精力用到了策划“卖地捆绑经济适用房建设”之上。

  但多数地方政府供地不足的原因,还是由于存在只熟悉需求调控的路径依赖。毕竟增加供给是需要中长期规划的,不如采取诸如限购措施等需求调控来得痛快。但“限购”等需求方政策很容易遭到消费者的“上有政策、下有对策”的博弈消解,效果反而不好,会进一步扭曲市场。

  二是优化供给办法。促进增量房地产项目加快供应,加紧审批和施工,尽快推向市场。存量商品房要减少交易环节税费,进一步活跃二级市场。鼓励租房居住,引导空置房入市。部分由于电商发展而退出市场的商铺可以改造为居住用房和办公用房,等等。

  三是疏通投资渠道,为民间投资提供更多的投资方向。自住型需求较为刚性,而部分改善型和多数投资型需求,则比较容易转向更有发展预期的其他投资类型。

来源:学习时报 [关闭] [收藏] [打印]

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